ryzyko banku w finansowaniu, ekonomia i ZZL, bankowość
[ Pobierz całość w formacie PDF ]
BANK I KREDYT lipiec 2004 Bankowoæ Komercyjna 67 Ryzyko banku w finansowaniu Krzysztof Czerkas Wprowadzenie prywatny jako nowy podmiot, rozpocz«li inwestowanie w budownictwo tworzc konkurencj« w stosunku do mieszkaÄ sp¸dzielczych. Deweloperami sta¸y si« firmy budowlane, centrale handlu zagranicznego lub osoby i firmy, ktre dotd z budownictwem nie mia¸y nic wspl- nego. Aktywnoæ deweloperw jest widoczna w analizie danych statystycznych. W trwajcym okresie transfor- macji ustrojowej zauwaýalny jest rwnieý udzia¸ pod- miotw inwestujcych w budownictwo od 2000 r. Zwi«kszy¸ si« udzia¸ sektora prywatnego inwestujcego w budownictwo, zmniejszy¸ si« udzia¸ sp¸dzielni mieszkaniowych i zak¸adw pracy oraz mieszkaÄ komu- nalnych budowanych przez gminy. W 2001 r. budownic- two prywatne (w tym prywatni deweloperzy) osign«¸o 66,4% udzia¸u w ca¸oæci wybudowanych mieszkaÄ. Sp¸dzielnie mieszkaniowe z udzia¸em w wysokoæci 24,5% pozosta¸y drugim inwestorem. Nastpi¸ dalszy spadek liczby mieszkaÄ budowanych przez zak¸ady pra- cy i wzrost liczby mieszkaÄ budowanych przez TBS 1 . Pi«tnaæcie lat realiw rynkowych w budownictwie mieszkaniowym oznacza¸o ewolucj«: od rynku dostaw- cy do rynku klienta. Obecnie moýemy mwi o tzw. rynku klienta, podczas gdy jeszcze niedawno dyktowa- nie warunkw i cen na rynku mieszkaniowym naleýa¸o w¸aæciwie wy¸cznie do deweloperw czy sp¸dzielni mieszkaniowych. Ta zmiana na rynku budownictwa mieszkaniowego nie wp¸yn«¸a jednak zasadniczo na zwi«kszenie ochrony nabywcy dopiero w powstajcych lub majcych powsta mieszkaÄ. Naturalnie, dewelo- perzy coraz cz«æciej wskazuj w swoich ofertach, ýe Mieszkanie w Polsce zawsze by¸o postrzegane przez spo¸eczeÄstwo i w¸adze jako dobro o szczeglnym zna- czeniu. W¸asne mieszkanie w czasach realnego socjali- zmu by¸o traktowane jako luksus lub przywilej dost«p- ny dla nielicznych. Problemy budownictwa mieszka- niowego by¸y problemami politycznymi wp¸ywajcymi na nastroje spo¸eczeÄstwa. Rozwizywaniem tego pro- blemu zajmowa¸y si« najwyýsze w¸adze partyjno- -paÄstwowe. Mimo zmiany ustroju ælad tego podejæcia odnajdujemy w obowizujcej obecnie Konstytucji. Art. 75 ust. 1 Konstytucji stanowi, ýe ãw¸adze publicz- ne prowadz polityk« sprzyjajc zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczeglnoæci przeciw- dzia¸aj bezdomnoæci, wspieraj rozwj budownictwa socjalnego oraz popieraj dzia¸ania obywateli zmierza- jce do uzyskania w¸asnego mieszkaniaÓ. Zakup domu lub mieszkania dla wielu rodzin nadal pozostaje najwi«ksz inwestycj w ýyciu, ktra wiýe si« z duýymi nak¸adami, niwsp¸miernymi do poziomu zarobkw i oszcz«dnoæci (w Warszawie za wynagrodzenie rwne æredniej krajowej wciý moýna kupi oko¸o 0,5 m 2 mieszkania). Troch« zatem dziwi opisywana dalej niefrasobliwoæ nabywcw mieszkaÄ i lokali, gdyý b¸«dny wybr lokalizacji i (lub) dewelopera moýe grozi utrat dorobku ca¸ego ýycia. Zmiana ustroju przynios¸a w polskim budownic- twie mieszkaniowym rewolucje. Poddano je rygorom rynkowym, cho dla wielu ta lekcja kapitalizmu by¸a bardzo bolesna. W latach 90. budýet paÄstwa wycofa¸ si« z subsydiowania budownictwa sp¸dzielczego, kt- re w pniejszych latach zacz«¸o funkcjonowa wed¸ug zasad rynkowych. Deweloperzy, reprezentujcy sektor 1 Ochrona nabywcy przysz¸ych (powstajcych) lokali w æwietle regulacji prawnych wybranych krajw europejskich i wnioski dla polskich rozwizaÄ prawnych. ãZeszyt HipotecznyÓ nr 19 Warszawa 2004 Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego. projektw mieszkaniowych 68 Bankowoæ Komercyjna BANK I KREDYT lipiec 2004 wsp¸pracuj z okreælonym bankiem, u¸atwiajc zacigni«- cie kredytu hipotecznego, sprowadzajc formalnoæci do niezb«dnego minimum i niejako podnoszc wiarygod- noæ ca¸ego przedsi«wzi«cia. Ale czy rzeczywiæcie gwa- rantuje to bezpieczeÄstwo ca¸ej inwestycji? Na to pyta- nie trudno jednoznacznie odpowiedzie. W cigu ostat- nich 15 lat wciý nie wesz¸a w ýycie ustawa regulujca prowadzenie instytucji deweloperskich w budownic- twie mieszkaniowym. Obecn sytuacj« na rynku trafnie oddaje niniejszy komentarz: ãDziæ nabywca wp¸aca pienidze na konto dewelopera czy sp¸dzielni i prak- tycznie nie ma nad nimi ýadnej kontroli. Co jakiæ czas wybucha kolejna afera z niesolidnym inwestorem, kt- ry zebra¸ od klientw gotwk«, a mieszkaÄ nie wybudo- wa¸Ó 2 . Podobne przypadki nie naleý do wyjtkw i cz«sto s opisywane przez pras« 3 . Naleýy podkreæli, ýe inwestycje mieszkaniowe zad¸uýone, niesprzedane albo zakoÄczone po wyýszych kosztach niý planowane s obecnie coraz cz«stsze. Przyk¸ady najbardziej spekta- kularnych bankructw wærd deweloperw wraz z przy- czynami zawiera praca pod redakcj« W. Wernera 4 . Z perspektywy bankw finansowanie mieszkal- nictwa naleýy zatem do najtrudniejszych projektw pod wzgl«dem identyfikacji, kwantyfikacji i zarzdza- nia ryzykiem kredytowym oraz monitoringu realizacji projektu. Skomplikowany charakter finansowania de- weloperw mieszkaniowych oraz ich cz«ste problemy sprawiaj, ýe banki w ostatnich latach bardzo ostroýnie podchodz do finansowania deweloperw mieszkanio- wych i nierzadko rezygnuj z finansowania tego typu projektw. W niniejszym artykule przeanalizowano przyczyny tego stanu rzeczy i wskazano metody zarz- dzania ryzykiem kredytowym w finansowaniu projek- tw deweloperskich. Artyku¸ jest zatem prb wype¸- nienia pewnej luki w zakresie opisu zasad finansowa- nia deweloperw mieszkaniowych, wyst«pujcej w polskim piæmiennictwie ekonomicznym. Na rynku wydawniczym jest bowiem niewiele pozycji opisuj- cych istot« projektu deweloperskiego, sposoby oceny projektw deweloperskich w budownictwie mieszka- niowym przez banki i zabezpieczania si« bankw przed typowymi rodzajami ryzyka. Bardzo dobre materia¸y opracowane przez Fundacj« na Rzecz Kredytu Hipo- tecznego oraz Warszawski Instytut Bankowoæci maj bardzo ograniczony zasi«g i nie s powszechnie znane w ærodowisku bankowcw i deweloperw 5 . Deweloper, zadanie deweloperskie, projekt deweloperski Ð definicja poj« Dalsze rozwaýania wypada zacz od definicji. W lite- raturze przedmiotu spotyka si« wiele definicji projektu deweloperskiego. W. Werner podaje nast«pujc defi- nicj« dewelopera: ãDeweloper jest to osoba podejmujca na w¸asne ryzyko przedsi«wzi«cia inwestycyjne, a powsta¸e w ich wyniku obiekty przeznacza si« juý w trakcie rozpocz«cia procesu inwestycyjnego do sprzedania w celu osigni«- cia zyskuÓ 6 . Dzia¸alnoæ deweloperska ma w za¸oýeniu obejmo- wa kompleksow realizacj« projektw budowlanych: od powstania koncepcji obiektu, po jego sprzedaý lub wynajem. Realizacja zak¸adanych zyskw nast«puje al- bo poprzez wynajem, albo sprzedaý powierzchni. Spo- sb realizacji zysku zaleýy od rodzaju projektu dewelo- perskiego. Inaczej wyglda to w przypadku projektu polegajcego na wybudowaniu i wynajmie powierzch- ni biurowej, handlowej lub magazynowej, a inaczej w przypadku projektw zwizanych z budownictwem mieszkaniowym. Inna definicja dewelopera mwi, ýe jest to przed- si«biorca æwiadczcy us¸ugi deweloperskie na podsta- wie umowy deweloperskiej, ktrej przedmiotem s kompleksowe czynnoæci procesu inwestycyjnego, naj- cz«æciej zmierzajce do realizacji inwestycji mieszka- niowych ze ærodkw w¸asnych przysz¸ych mieszkaÄ- cw 7 . Zadania deweloperskie mog by zrýnicowane w zaleýnoæci od treæci umowy. Zwykle obejmuj jed- nak analiz« prawn i celowoæci inwestycji, wybr spo- sobu wykonania inwestycji, w tym lokalizacji, opraco- wanie planu finansowania inwestycji, zabezpieczenie finansowania projektw, uzyskanie kompleksowej do- kumentacji projektowej, uzyskanie wymaganych ze- zwoleÄ, wybr generalnego wykonawcy lub poszcze- glnych wykonawcw, przekazanie im terenu budowy i nadzorowanie robt budowlanych, odbir wykona- nych prac, sprzedaý lub wynajem gotowego obiektu. W przypadku wsp¸czesnych przedsi«wzi« dewe- loperskich typowe jest, ýe nabywca kupuje od dewelo- pera jeszcze nieistniejcy lokal na mocy tzw. umowy realizacyjnej. Odr«bnoæci w stosunku do ãnormalnychÓ umw kupna wynikaj Ð z punktu widzenia nabywcy - w szczeglnoæci z: Ð moýliwego sposobu zap¸aty ceny i jej wysokoæci, Ð ryzyka ukoÄczenia obiektu, Ð gwarancji dewelopera za braki w wykonaniu, Ð zwolnienia obiektu z obciýeÄ po zap¸aceniu ce- ny przez nabywc«. 2 K. Milewska: Wp¸acisz, ale nie zap¸acisz . ãRzeczpospolitaÓ z 20 maja 2002 r. Dodatek ãNieruchomoæci. BudownictwoÓ. 3 www.rp.pl/budownictwo_nieruchomosci: www.gazeta.pl/dom (odnoænik: gazeta sprawdza firmy). 4 W.A. Werner, E.W«ýyk, T.Jaworski: System deweloperski w Polsce - bariery, efekty i ryzyko funkcjonowania . Instytut Gospodarki Mieszkaniowej Warsza- wa 2002. 5 Zob. Kredytowanie budownictwa mieszkaniowego. Kredyty budowlane dla deweloperw . Podr«cznik uczestnika szkoleÄ przygotowany na zlecenie Ame- rykaÄskiej Agencji ds. Rozwoju Mi«dzynarodowego (USAID) w ramach pro- gramu szkoleÄ dla bankw kredytujcych mieszkalnictwo w Polsce (RFS 641/97). 6 W. Werner: Deweloperzy na rynku budownictwa mieszkaniowego . Referat wyg¸oszony na konferencji ãPolski Rynek Nieruchomoæci", Mi«dzyzdroje 1999. 7 Wielka encyklopedia prawa . Praca pod red. E. Smoktunowicza Warszawa Ð Bia¸ystok 2000 Wydawnictwo Prawo i Praktyka Gospodarcza, s. 158. BANK I KREDYT lipiec 2004 Bankowoæ Komercyjna 69 Projekty deweloperskie w dziedzinie nieruchomo- æci mog by realizowane przez: Ð przedsi«biorstwa posiadajce w swych aktywach nieruchomoæci i szukajce dodatkowych rde¸ przy- chodu po zrealizowaniu przedsi«wzi«cia; przychodami mog by sprzedaý lokali powsta¸ych w ramach projek- tu i (lub) ich wynajem, Ð wyspecjalizowane firmy deweloperskie o rý- nym rodowodzie, krajowe i zagraniczne np. profesjo- nalnych deweloperw. Zadaniem dewelopera w projektach inwestycyj- nych jest przede wszystkim koordynacja poszczegl- nych faz projektu inwestycyjnego i doprowadzenie projektu do koÄca. Deweloper moýe za prowizj« reali- zowa projekt na czyjeæ konkretne zamwienie nie b«- dc w¸aæcicielem ziemi i wybudowanego obiektu. De- weloperowi moýe teý zosta powierzony zarzd nad nieruchomoæci po ukoÄczeniu projektu. Innym ty- pem dewelopera jest deweloper b«dcy w¸aæcicielem gruntu i wzniesionego obiektu. Pierwszym zadaniem dewelopera jest pozyskanie atrakcyjnej lokalizacji, przeprowadzenie prac projektowych i analitycznych, pozyskanie wszystkich zgd i decyzji administracyj- nych oraz realizacja projektu i zawarcie stosownych umw. Deweloper moýe pniej, podobnie jak w po- przednim wariancie zarzdza wybudowanym obiek- tem lub po zakoÄczeniu projektu sprzeda wybudowa- ny obiekt. Deweloper opracowuje harmonogram realizacji projektu, ustala podzia¸ projektu na etapy i wskazuje osoby odpowiedzialne za realizacj« poszczeglnych etapw. Deweloper ustala takýe budýet projektu. Jest on rwnieý odpowiedzialny za dobr konsultantw z zakresu prawa budowlanego, kwestii inýynieryjnych, geologicznych, jak rwnieý ekspertw odpowiedzial- nych za najem wybudowanej powierzchni oraz eksper- tw od promocji i reklamy. Niektre ze wskazanych funkcji mog teý realizowa etatowi pracownicy sp¸- ki deweloperskiej - na przyk¸ad pozyskiwa nabyw- cw. W takiej sytuacji niezb«dni s pracownicy znaj- cy miejscowy rynek nieruchomoæci i lokalne stosunki gospodarcze. Deweloper ze swej strony powinien za- pewni odpowiedni i terminow wymian« informacji pomi«dzy uczestnikami procesu inwestycyjnego, w tym pomi«dzy zewn«trznymi ekspertami. Deweloper powinien teý wypracowa koncepcj« zarzdzania pro- jektem deweloperskim po oddaniu go do uýytku. De- weloper moýe albo zarzdza eksploatacj danego obiektu, albo przygotowywa si« do zbycia wybudo- wanego i przekazanego do uýytku obiektu. Jako pod- miot zarzdzajcy wybudowan nieruchomoæci de- weloper dok¸ada staraÄ, aby nie pogorszy¸ si« stan techniczny uýytkowanej nieruchomoæci. W tym celu istotna jest dba¸oæ o estetyk« budynku i powstrzyma- nie jego dekapitalizacji dzi«ki systematycznym remon- tom i konserwacji. Projekty deweloperskie Ð rd¸a ryzyka dla banku finansujcego Ryzyko banku w projekcie deweloperskim w budow- nictwie mieszkaniowym moýna podzieli na wiele ka- tegorii: Ð ryzyko makroekonomiczne, Ð ryzyko okresu budowy, Ð ryzyko marketingowe, Ð ryzyko finansowe. Ryzyko makroekonomiczne moýna tu zdefiniowa jako ryzyko zwizane z oglnym stanem gospodarki, po- lityk gospodarcz, regulacjami prawnymi, stop infla- cji, kursami walutowymi, stop procentow, deficytem budýetowym, podatkami i ulgami podatkowymi, bezro- bociem. Kszta¸towanie si« tych zmiennych makroekono- micznych wp¸ywa na popyt na nowe mieszkania. Polity- ka podatkowa, w postaci ulg podatkowych zwizanych z zakupami i remontami mieszkaÄ oraz ich budow na wynajem, moýe stymulowa popyt i podaý na rynku mieszkaniowym. Stawki VAT dotyczce obrotu grunta- mi i cen materia¸w budowlanych rwnieý oddzia¸uj na popyt na mieszkania lub domy. Regulacje prawne mog z kolei utrudni dost«p dewelopera do atrakcyj- nych nieruchomoæci, uzyskiwanie wszystkich zgd i po- zwoleÄ oraz - w nast«pstwie nadmiernej ochrony klien- tw lub wykonawcw i dostawcw - utrudni dewelope- rowi negocjacje ze stronami zaangaýowanymi w realiza- cj« projektu deweloperskiego. Chodzi tu m.in. o nabyw- cw mieszkaÄ i lokali, wykonawcw i podwykonawcw oraz dostawcw materia¸w budowlanych (vide ostatnia nowelizacja artyku¸u 647 k.c.). Podwyýszenie stp pro- centowych w gospodarce redukuje dost«pnoæ kredytu hipotecznego. Ujemnie wp¸ywa to na popyt na mieszkania i lokale uýytkowe. Pogorszenie si« koniunk- tury w gospodarce skutkuje teý pogorszeniem jakoæci portfela kredytowego w bankach. Wp¸ywa to na za- ostrzenie polityki kredytowej banku wobec przedsi«bior- cw, w tym wobec deweloperw dzia¸ajcych na obsza- rze budownictwa mieszkaniowego. Wzrost bezrobocia wywo¸uje obaw« przed zaciganiem kredytw hipotecz- nych. Potencjalni kredytobiorcy obawiaj si« utraty rde¸ dochodw, a wi«c rd¸a sp¸aty zacigni«tego kredytu. Ryzyko okresu budowy jest to ryzyko nieukoÄcze- nia projektu w zak¸adanym czasie, w ramach zak¸ada- nego budýetu lub nieuzyskania przez projekt, wskutek wad inýynierskich, odpowiednich walorw funkcjonal- nych i (lub) uýytkowych. Ryzyko okresu budowy wiýe si« zatem z moýliwoæci wystpienia: technicznych za- k¸ceÄ oraz trudnoæci formalnych w instytucjach uzgadniajcych i opiniujcych dokumentacj«, wyst- pienia b¸«dw projektowych, problemw geologicz- nych, protestw osb trzecich podwaýajcych pozwo- lenie na budow«. Protesty te mog wynika z zakwe- stionowania przez osoby trzecie, np. lokatorw ssied- nich domw, prawa dewelopera do terenu i kwestiono- 70 Bankowoæ Komercyjna BANK I KREDYT lipiec 2004 wania okreælonych rozwizaÄ przestrzennych (odle- g¸oæ, nas¸onecznienie, bezpieczeÄstwo poýarowe itd.). Opisywane zak¸cenia z regu¸y powoduj wyd¸uýenie czasu realizacji projektu, wzrost kosztw budowy oraz kary umowne 8 . Niezwyk¸ aktywnoæ w zaskarýaniu procesw budowlanych przejawia¸y w ostatnich latach grupy ekologw lub mieszkaÄcy pobliskich osiedli. Ryzyko marketingowe lub ryzyko rynkowe s z kolei zwizane z brakiem zainteresowania klientw dan loka- lizacj. Z punktu widzenia klientw lokalizacja moýe by nietrafiona z wielu powodw. Naleý do nich: stan bez- pieczeÄstwa, nieadekwatne do potrzeb i moýliwoæci fi- nansowych klientw oraz lokalizacji i realiw rynko- wych powierzchnie, standard i ceny lokali lub domw. Ryzyko finansowe obejmuje kilka rýnych rodzajw ryzyka. Moýemy do nich zaliczy ryzyko utraty p¸ynno- æci i ryzyko kursowe. Utrata p¸ynnoæci finansowej moýe nastpi w sytuacji niezapewnienia przez dewelopera cig¸oæci finansowania. Deweloper moýe mie problemy z p¸ynnoæci, jeæli jego baza kapita¸owa jest niewielka. Opieranie si« jedynie na wp¸atach od nabywcw i nie- wielkie zasoby kapita¸owe dewelopera mog spowodo- wa problemy z p¸ynnoæci, jeæli nastpi za¸amanie si« wp¸at od nabywcw mieszkaÄ wskutek pogorszenia ko- niunktury jako pochodnej ryzyka makroekonomicznego. Do takich samych efektw braku p¸ynnoæci moýe prowa- dzi zaangaýowanie dewelopera lub grupy kapita¸owej, w ktrej funkcjonuje deweloper, w zbyt duý liczb« pro- jektw inwestycyjnych realizowanych jednoczeænie. Nieczytelne struktury organizacyjne, w ramach ktrych funkcjonuje deweloper i brak audytu sprawozdaÄ finan- sowych mog utrudni pozyskanie przez dewelopera fi- nansowania ze strony banku i innych inwestorw. Ryzy- ko walutowe moýe wystpi, jeæli waluta wynikajca z umw z nabywcami jest inna niý waluta kredytu Wærd ryzyk towarzyszcych procesowi budowla- nemu moýna wyrýni ryzyko przekroczenia kosztw projektu, ryzyko wyd¸uýenia czasu realizacji projektu oraz ryzyko niezrealizowania projektu zgodnie z wyma- ganiami klienta. Wymienione kategorie ryzyka s kszta¸- towane przez wiele podkategorii ryzyka (ryzyka czst- kowego), w tym w szczeglnoæci zwizanego z: Ð jakoæci terenu budowy, Ð konstrukcj, zewn«trznymi materia¸ami budow- lanymi, instalacjami, materia¸ami wykoÄczeniowymi, Ð projektowaniem technicznym, Ð uzyskiwaniem opinii, zezwoleÄ itd., Ð wsp¸prac z kontrahentami, Ð baz techniczn i personelem, Ð dzia¸aniem si¸ natury 9 . Wskazane kategorie ryzyka moýna uzupe¸ni za- gadnieniami zwizanymi z ochron ærodowiska. Wzgl«dy ochrony ærodowiska s rd¸em dodatkowych nak¸adw, ktre powinny by uwzgl«dnione w budýe- cie danego projektu inwestycyjnego. P¸ytki poziom wd gruntowych wymusza zastosowanie dodatkowej przeciwwilgociowej izolacji fundamentw lub miesza- nek betonu oraz koniecznoæ prowadzenia robt ziem- nych. W skrajnej sytuacji ochrona ærodowiska moýe do- prowadzi do zatrzymania inwestycji Ð na przyk¸ad w przypadku inwestycji na terenach poprodukcyjnych, jeæli w gruncie odkryte zostan substancje szkodliwe, np. metan. Koszty utylizacji mog przekroczy plano- wany budýet inwestycji 10 . Wyýej wymienione typowe czynniki ryzyka wyst«- pujce w projekcie deweloperskim s rd¸em ryzyka kredytowego dla banku finansujcego dewelopera. Jest to ryzyko niesp¸acenia sp¸aty przez dewelopera kredy- tu mieszkaniowego w kwocie zdefiniowanej w umowie kredytowej i w zak¸adanym czasie. Deweloper prezen- tujc bankowi projekt musi udowodni, ýe jest w stanie zarzdza ryzykiem projektu. Bank oceniajc dewelo- pera musi rwnieý sprawdzi jakie metody minimaliza- cji ryzyka zosta¸y zastosowane w projekcie, i sam - po- przez klauzule w umowie kredytowej i monitoring - po- winien ograniczy swe ryzyko. Ryzyko kredytowe nie jest jednak jedynym ryzy- kiem banku finansujcego dewelopera. Bardzo istotne dla banku jest takýe ryzyko reputacji. Dotyczy ono po- strzegania danego banku przez otoczenie. Niewyp¸acal- noæ i niesolidnoæ dewelopera rzutuj na reputacj« fi- nansujcego go banku, ktry albo dokona¸ z¸ego wybo- ru dewelopera, albo zaniedba¸ jego monitoring. Moýna wskaza na wiele rde¸ ryzyka reputacji banku w projekcie deweloperskim. rd¸ami ryzyka re- putacji s: rozbieýne interesy uczestnikw projektu de- weloperskiego oraz typowe zachowania zbiorowe, sze- roko opisywane w teorii finansw i psychologii. Przyj- rzyjmy si« temu stanowi rzeczy w bardziej szczeg¸o- wo. W projektach deweloperskich interesy banku i na- bywcy mieszkania lub lokalu uýytkowego nie do koÄca s zbieýne. Interes kupujcego polega przede wszyst- kim na nabyciu pozbawionej obciýeÄ w¸asnoæci wybu- dowanej nieruchomoæci, a dopiero w drugiej kolejnoæci na zabezpieczeniu swoich juý wczeæniej uiszczonych zaliczek na wypadek, gdyby nie uda¸o si« ukoÄczy bu- dowy obiektu lub braku obciýenia obiektu kupna 11 . Interes banku finansujcego dewelopera to z kolei zapewnienie sobie zwrotu udzielonego kredytu i sprze- daý szerokiej gamy us¸ug finansowych. Cz«sto bank fi- 8 W.A. Werner: Ryzyko polskiego dewelopera . ãBudownictwo Polskie" marzec 2001 r. 9 A. Kosecki, A. Matyda: Kierowanie ryzykiem w przedsi«biorstwie budowla- nym. W: Technologia w budownictwie Ð teoria i praktyka . Instytut Budownic- twa Politechniki Wroc¸awskiej, Wroc¸aw-Polanica Zdrj 1996, Towarzystwo Naukowe Inýynierii Procesw Budowlanych. 10 Ochrona ærodowiska w dzia¸alnoæci inwestycyjnej i inwestycje w zakresie ochrony ærodowiska . Raport Eurofinance i Baker & McKenzie. Warszawa, czerwiec 2001 r., s. 35. 11 Ochrona nabywcy przysz¸ych (powstajcych) lokali w æwietle regulacji prawnych wybranych krajw europejskich i wnioski dla polskich rozwizaÄ prawnych, op.cit. BANK I KREDYT lipiec 2004 Bankowoæ Komercyjna 71 Schemat 1 Strony i intencje projektu deweloperskiego w budownictwie mieszkaniowym INTERES STRON UCZESTNICZCYCH 1) HIPOTEKA 2) CESJA WIERZYTELNOå W CELU ZABEZPIECZENIA ROSZCZENIA DEWELOPER BANK DEWELOPERA 1) FINANSOWANIE PRZEDSI¢WZI¢CIA 1) C e n a a) przeniesienie w¸asnoæci b) zwolnienie z obciýeÄ c) wykonanie 2) zwrot ceny nabycia zobowizanie do zwolnienia z obciýeÄ n a b y c i a 1. I 2. SFINANSOWANIE CENY NABYCIA NABYWCA BANK NABYWCY 1) hipoteka 2) cesja w celu zabezpieczenia a) roszczenie o zwrot ceny nabycia b) roszczenie o zwolnienie z obciýeÄ rd¸o: opracowanie w¸asne na podstawie: Ochrona nabywcy przysz¸ych (powstajcych) lokali w æwietle regulacji prawnych wybranych krajw europejskich i wnioski dla polskich rozwizaÄ prawnych, op.cit. nansujcy dewelopera to nie ten sam, ktry finansuje nabywc« mieszkania lub lokalu uýytkowego, co dodat- kowo komplikuje sytuacj«. Interes banku nabywcy po- lega przede wszystkim na pierwszeÄstwie w¸asnej hi- poteki dla zapewnienia d¸ugofalowego finansowania ceny kupna. Tylko w przypadku, gdy nie uda si« za- gwarantowa pierwszeÄstwa, jest on zainteresowany cesj zabezpieczeÄ, ktre ma kupujcy 12 . Jak przedstawia schemat, w przypadku niewyp¸a- calnoæci dewelopera najs¸absz pozycj« spoærd wszystkich uczestnikw przedsi«wzi«cia ma kupujcy. Jego roszczenie o ukoÄczenie, przeniesienie w¸asnoæci i zwrot zaliczek ceny kupna s roszczeniami wobec ma- sy upad¸oæciowej i w sytuacji kryzysowej nie maj eko- nomicznego znaczenia. Nie ma on realnych zabezpie- czeÄ - ma je bank dewelopera. Przewaýnie z bankiem dewelopera nie wiý go ýadne umowy Z perspektywy finansw i psychologii w projek- tach deweloperskich w budownictwie mieszkaniowym najcz«æciej mamy do czynienia z trzema zjawiskami. Pierwszym z nich jest zjawisko ãpasaýera na gap«Ó ( free- -rider ), drugim zjawisko ãucieczki od wolnoæciÓ, a trze- cim ryzyko ãhazardu moralnegoÓ, w duýej mierze zwi- zane z poprzednimi zjawiskami. W uj«ciu klasycznym poj«cie ãpasaýera na gap«Ó wyst«puje, gdy w skompli- kowanych transakcjach finansowych, np. w fuzjach i przej«ciach, wszystkie podmioty zaangaýowane w transakcj« finansow korzystaj na aktywnoæci jednej ze stron, ktra na przejmowanym podmiocie wymusza efektywnoæ ekonomiczn. Pozosta¸e podmioty zacho- wuj si« biernie. W projektach deweloperskich w bu- downictwie mieszkaniowym bardzo typowa jest sytu- acja, w ktrej nabywcy mieszkaÄ i lokali nie stosuj si« do rýnorodnych poradnikw i zaleceÄ i nie sprawdza- j wszechstronnie dewelopera przed podpisaniem umowy realizacyjnej. Zalecenia te dotycz zarwno for- my prawnej umowy przedwst«pnej oraz sprawdzania wiarygodnoæci dewelopera. Nabywcy mieszkaÄ i lokali nie chroni swych interesw w umowach realizacyj- nych. Nie wykorzystuj artyku¸w 7 i 9 ustawy o w¸a- snoæci lokali, gdzie zapisana jest moýliwoæ zawierania umw przedwst«pnych w formie notarialnej i zapisy- wania w ksi«dze wieczystej roszczenia pod adresem dewelopera o wybudowanie go i wyodr«bnienie lokalu w oddzielnej ksi«dze wieczystej. Wed¸ug omawianych zaleceÄ sprawdzanie dewe- lopera przez nabywc« powinno obj sprawdzenie sta- nu prawnego nieruchomoæci, planu zagospodarowa- nia przestrzennego i posiadania przez dewelopera pra- womocnego pozwolenia na budow« oraz sytuacji fi- nansowej dewelopera i jego dokumentw rejestrowych oraz referencji z poprzednich projektw. Zwraca uwa- g« fakt, ýe sposb sprawdzania wiarygodnoæci dewelo- pera jest w praktyce analiz identyczn z t, ktr pro- wadz banki w momencie podejmowania decyzji kre- dytowej: czy deweloperowi udzieli kredytu i na ja- kich warunkach. Brak stosownych analiz prowadzonych przez na- bywcw i negocjowanie poszczeglnych zapisw umo- wy realizacyjnej lokali to nie tylko efekt ma¸ej wiedzy 12 Tamýe. [ Pobierz całość w formacie PDF ] |